خانه »
برگزیده »
تحلیلی از میزان «نیاز به واحد مسکونی» در مناطق شهری کشور و شهر تهران
تحلیلی از میزان «نیاز به واحد مسکونی» در مناطق شهری کشور و شهر تهران
مؤسسۀ مطالعات و تحقیقات مبین/دی ماه ۱۳۹۳
گزارش پیشِ‌رو در تلاش است تا برآوردی عددی از ابعاد مسئلۀ نیاز به مسکن در مناطق شهری کشور و شهر تهران را ارائه کند. ازاین‌رو در این گزارش با استفاده از یک منطق محاسباتی اقدام به تخمینِ میزان نیاز و همچنین میزان عرضۀ مسکن در سال‌های آتی شده است تا با مقایسۀ این اعداد بتوان به مختصات دقیق‌تری از شرایط بخش مسکن رسید. برای اطلاعِ دقیق از روش محاسبات و اعداد برآورد شده می‌توانید متن کامل گزارش را از لینک PDF دانلود کنید. در ادامه خلاصه‌ای از گزارش که شامل اعداد نهایی است را ملاحظه می‌کنید.
برآوردهای گزارش نشان داد از سال ۱۳۹۰ تا پایان سال ۱۳۹۳ کشور به ۲٫۰۸۴٫۱۸۱ واحد مسکونی در مناطق شهری نیاز دارد که این نیاز ناشی است از ۱٫۷۶۹٫۹۵۳ ازدواج در خلال این سال‌ها و تشکیل همین تعداد خانوار و وجود ۳۱۴٫۲۲۸ واحد مسکونی در سال ۱۳۹۰ که فاقد حداقل شرایط لازم (آشپزخانه، حمام و دستشویی) برای زندگی بوده‌اند. همچنین اعداد محاسبه شده در گزارش حاکی از آن است که در طی همین سال‌ها ۲٫۳۳۸٫۵۷۷ واحد مسکونی در مناطق شهریِ کشور عرضه می‌شود که نزدیک به ۲۵۰٫۰۰۰ واحد از میزان نیاز به مسکن بیش‌تر است. محاسبات برای پایان سال ۱۳۹۷ نیز برتریِ قریب به ۹۰۰٫۰۰۰ واحدی را به نفع عرضۀ مسکن در قیاس با «نیاز به مسکن» نشان می‌دهد به‌نحوی‌که از سال ۱۳۹۰ تا پایان ۱۳۹۷ تعداد ۴٫۰۵۸٫۰۱۱ واحد مسکونی به‌عنوان نیاز به مسکن تخمین زده شده است که ناشی است از ۳٫۷۴۳٫۷۸۳ ازدواج طی این سال‌ها و تشکیل همین تعداد خانوار و وجود همان ۳۱۴٫۲۲۸ واحد مسکونی فاقد حداقل شرایط زندگی در سال ۱۳۹۰، درحالی‌که با فرض ادامۀ روند فعلیِ تولید مسکن در حدود ۴٫۹۹۱٫۹۱۵ واحد مسکونی طی همین سال‌ها عرضه می‌شود. به‌بیان‌دیگر در خلال سال‌هایِ مورد محاسبه به‌طور میانگین در هر سال نیاز به ۵۷۹٫۷۱۵ واحد مسکونی وجود دارد درحالی‌که میانگین عرضۀ سالانه در حدود ۷۱۳٫۱۳۰ واحد مسکونی است. همچنین باید یادآور شد برآوردهای اخیرالذکر بدون احتساب ۱٫۶۶۳٫۴۱۲ واحد مسکونی خالی از سکنه است که در سال ۱۳۹۰ در کشور موجود بوده است که می‌تواند شکاف میان عرضه و نیاز را به نفع عرضه عمیق‌تر کند.
اما لازم است که نکتۀ بسیار حائز اهمیتی تذکر داده شود؛ در محاسبۀ میزان «نیاز به مسکن» اعداد مربوط به «نیاز ناشی از ویژگی ذخیرۀ ارزش بودن مسکن» و«سایر نیازها» به دلایلی نظیر همپوشانیِ آماری، عدم دسترسی به آمار مستند و یا معنادار نبودن اعداد به لحاظ تأثیرگذاری درنظر گرفته نشده‌اند و مهم‌تر آنکه به دلیل هدف و روشِ این گزارش، از برآورد نیاز ناشی از فرسودگی صرف نظر شده است، حال‌آنکه به‌طور مثال قانون برنامه پنجم توسعه سالانه نوسازیِ ۱۰ درصد از واحدهای فرسوده را تکلیف کرده است، این موضوعی است که باید در یک گزارش مستقل مورد بررسی قرار بگیرد. اما فی‌الحال می‌توان گفت در حدود ۳٫۱۰۰٫۰۰۰ خانوار در بافت‌های فرسودۀ شهری ساکن هستند[۱] که قریب‌به ۳ میلیون واحد مسکونی را در اختیار دارند. لکن دو نکته وجود دارد که هردو می‌توانند برآوردِ ۳ میلیون واحد فرسودۀ شهری را اندکی کاهش دهند، اول آنکه که تراکم خانوار در واحد مسکونی در مناطق فرسوده بالاتر از مناطق دیگر است و دوم آنکه لزوماً تمامِ واحدهای واقع در بافت‌های فرسوده شاملِ معضل فرسودگی نمی‌شوند. این موضوع در کنار برخی اظهارات مسئولینِ مرتبط[۲] باعث می‌شود بازه‌ای بین ۲٫۵ تا ۳ میلیون واحد مسکونی به‌عنوان واحدهای فرسوده درنظر گرفته شود. حال با توجه به تکلیف قانونیِ برنامۀ پنچم توسعه می‌باید سالانه حداقل در حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار واحد فرسوده نوسازی شوند که این عدد می‌تواند به عددِ ۵۷۹٫۷۱۵ که به‌عنوان میانگین نیازِ سالانه به مسکن در مناطق شهری برآورد شد[۳] اضافه شود و نیازی در حدود ۸۰۰٫۰۰۰ واحد مسکونی در سال را تشکیل دهد که در اینصورت میزان نیاز به مسکن از میزان عرضه سبقت می‌گیرد. به‌بیان‌دیگر گسترش نگاه به مقولۀ «نیاز به مسکن» از موضوعی کمّی به سمت مسئله‌ای کیفی منجر به افزایش میزان نیاز به مسکن می‌شود. باید به این نکتۀ بسیار مهم نیز توجه کرد که همۀ برآوردهای گزارش چه در بخش عرضۀ مسکن و چه در بخش نیاز به مسکن مربوط به مناطق شهری کشور هستند و اعداد مربوط به مناطق روستایی کشور در محاسبات اِعمال نشده‌اند که در صورت احتساب چنین اعدادی، میزان نیاز سالانه به مسکن افزایش خواهد یافت.
در مورد شهر تهران نیز با درنظرگرفتن مهم‌ترین عامل در مسئلۀ نیاز به مسکن یعنی میزان ازدواج‌ها که اصلی‌ترین منشأ ایجاد خانوارها هستند و بدون احتساب مسئلۀ «نیاز به بهبود کیفیت واحدهای مسکونی»، از سال ۱۳۹۰ تا پایان ۱۳۹۴ میزان ۲۴۹٫۷۶۶ واحد به‌عنوان نیاز به مسکن برآورد شده و طی همین سال‌ها عرضه‌ای در حدود ۲۶۸٫۱۶۶ واحد مسکونی پیش‌بینی شده است. همچنین میزان نیاز به مسکن از سال ۱۳۹۰ تا پایان ۱۳۹۷ در شهر تهران در حدود ۳۹۴٫۱۱۷ واحد برآورد شده درحالی‌که پیش‌بینی می‌شود در خلال همین سال‌ها ۴۶۹٫۲۹۰ واحد مسکونی عرضه شود که همگی نشان از وجود مازاد عرضه دارند و نکتۀ دیگری که می‌تواند این مازاد را عمق بیش‌تری ببخشد، وجود ۳۲۷٫۱۶۳ واحد مسکونی خالی از سکنه در سال ۱۳۹۰ در استان تهران است که برآوردها نشان می‌دهد بیش از ۲۴۵ هزار عدد از این واحدها در شهر تهران موجود بوده‌اند. اما اگر مسئلۀ «نیاز به بهبود کیفیت واحدهای مسکونی» را در رابطه با شهر تهران درنظر بگیریم، وجود ۴هزار هکتار بافت فرسوده در تهران میزان نیاز به مسکن را افزایش می‌دهد.
اگر در سال‌های گذشته یکی از معضلات بخش مسکن کمبود موجودیِ واحدهای مسکونی نسبت به تعداد خانوارها بود، شواهد آماری نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر این چالش برطرف شده است. هرچند که ملاحظات مهمی‌در ارتباط با ساختار عرضۀ مسکن در سال‌های اخیر وجود دارد؛ مانند نحوۀ توزیع و پراکندگی واحدهای عرضه شده، میزان تأثیر این واحدها بر تراکم خانوار در واحد مسکونی، تناسب با نیازهایِ متقاضیان مسکن و مواردی ازاین‌دست، لکن اعداد برآوردشده از پیشی گرفتن واحدهای مسکونی عرضه شده نسبت به میزان نیاز به مسکن به‌ویژه تعداد خانوارها خبر می‌دهند. اگر پذیرفته شود که ادامۀ فعالیت در بخش مسکن یک ضرورت برای اقتصاد کشور است، سؤالی در این میان برجسته می‌شود: با این برتریِ عددی در طرف عرضه، ادامۀ فعالیت‌ها در بخش مسکن به سمت تأمین کدام اهداف باید هدایت شود؟ به‌بیان‌دیگر چالش‌های کنونیِ بخش مسکن ذیل کدام موضوع یا موضوعاتی قابل‌بحث و پیگیری‌اند؟ به‌نظر می‌رسد که پاسخ به این سؤالات را باید در مسئلۀ «بهبود کیفیت واحدهای مسکونی» جستجو کرد. باید توجه داشت که اعداد ذکر شده در این گزارش داستان کمّیتِ مقولۀ مسکن را حکایت کردند حال‌آنکه می‌توان این سؤال را مطرح کرد که وضعیت واحدهای مسکونی از منظر شاخص‌های کیفی چگونه است؟ همان‌طور که در پایان بخش اولِ گزارش اشارۀ کوتاهی شد، غفلت از مسئلۀ کیفیت واحدهای مسکونی مبتنی‌بر شاخص‌های کیفیت زندگی منجر به پدیدآمدن خلأها و نیازهای پاسخ‌داده نشدۀ زیادی شده است که می‌تواند محملی برای ادامۀ فعالیت در بخش مسکن باشد. ضرورت این بحث زمانی بیش‌تر می‌شود که به ماهیت «مسکن» به‌عنوان محلی برای «سکنی گزیدن»، «آرامش یافتن» و مکانی برای رقم‌خوردنِ شکلی از مهم‌ترین روابط انسانی یعنی «روابط خانوادگی» توجه ویژه‌ای شود. ازاین‌رو «مسکن» موضوعی فراتر از یک «سرپناه» محسوب می‌شود و باید در ترازی بالاتر به‌عنوان یکی از عناصر تأثیرگذار بر کیفیت زندگی انسان و تأمین کنندۀ بخشی از امنیت روانیِ او دیده شود، لذا موضوع «کیفیت واحدهای مسکونی» را می‌باید در تراز یک مسئلۀ توسعه‌ای فهم کرد.
اما اگر بنا است تا جهت عرضۀ مسکن به سمت نیازهای کیفی تغییر کند، نقطۀ آغاز این تغییر را در کدام اقدام باید جستجو کرد؟ در چه بستری می‌توان موضوع کیفیت واحدهای مسکونی را به طرز مؤثرتری پی‌گرفت؟ به‌نظر می‌رسد در شرایط فعلی و باتوجه به ویژگی‌های مسئلۀ فرسودگی و وسعت بافت‌های فرسوده در مناطق شهری کشور، بتوان اقدام برای احیاونوسازی بافت‌های فرسوده را بهترین گام برای حرکت به سمت تأمین نیازهای کیفیِ بخش مسکن دانست. بر این مسئله که حاکی از یک فرصت بزرگ برای اقتصاد است باید آوردۀ بزرگی که این اقدام در راستای رفع ریسک و خطرات ناشی از زلزله نصیب جامعه می‌کند را نیز افزود[۴]. فرصت مستتر در بافت‌های فرسوده مربوط است به ماهیت توسعه‌ای فرآیند احیای این مناطق و منافع وسیع اقتصادی، اجتماعی و فرهنگیِ نوسازی آن‌ها. تأمل در وجوه توسعه‌ای نوسازی بافت‌های فرسوده، پرده از این واقعیت مغفول برمی‌دارد که راه‌حل معطوف به حل مسئلۀ «مسکن و فرسودگی» بیش از هر موضوع دیگر واجد خصوصیاتی است که آن را بدل به یکی از مهم‌ترین موضوعات توسعه‌ای و بهترین زمینه‌ها برای حرکت در جهت ارتقای شاخص‌های فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی کشور می‌سازد. [۵]
[۱]. اگر عدد اعلام‌شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی مبنی‌بر وجود ۱۱/۲ میلیون نفر ساکن در بافت‌های فرسودۀ شهری و عدد اعلامیِ مرکز آمار یعنی۳/۵۵ به‌عنوان بُعد خانوار درنظر گرفته شوند، با تقسیم تعداد نفرات بر بعد خانوار، میزان خانوارهای ساکن در بافت‌های فرسودۀ شهری محاسبه می‌شود.
[۲]. معاون بازسازی و بازتوانی سازمان مدیریت بحران کشور در دی ماه سال ۹۲ از قرار داشتن ۲/۵ میلیون واحد مسکونی در بافت‌های فرسودۀ شهری خبر داد.
[۳]. باید توجه کرد که نیاز به نوسازیِ بافت‌های فرسوده به لحاظ ماهیت با نیازِ سالانه‌ای که در حدود ۵۷۹٫۷۱۵ واحد برآورد شد کمی‌متفاوت است؛ ساکنان واحدهای فرسوده به‌هرحال دارای سرپناه هستند هرچندکه این سرپناه فاقد کیفیت لازم برای زندگی است و این مسئله نیاز به بهبود کیفیت مسکن را افزایش می‌دهد، اما عددِ محاسبه شده به‌عنوان میانگین نیاز سالانه، بیش‌تر ناشی از تشکیل خانوارهای جدیدی است که درصورت تأمین نشدنِ نیازشان به مسکن، عددِ تراکم خانوار در واحد مسکونی افزایش خواهد یافت.
[۴] . خطر وقوع زلزله یک تهدید بسیار جدی برای کشور است، براساس مطالعات انجام شده ایران بر روی کمربند زلزله قرار دارد که احتمال وقوع زلزله در کشور را به‌شدت افزایش داده است، همچنین شهر تهران از پرخطرترین شهرهای لرزه‌خیز کشور است که پیش‌بینی می‌شود درصورت وقوع زلزله، منشأ خسارت‌بارترین زمین‌لرزۀ رخ‌داده در کشور باشد که به لحاظ اقتصادی هزینۀ سنگینی را باعث خواهد شد، لذا بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده برای جامعۀ ایران یک ضرورت محسوب می‌شود.
[۵]. «بستۀ تولید انبوه مسکن محلی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد»، تهیه شده در مؤسسه مطالعات و تحقیقات مبین، صفحات ۹۳-۶۵
توسعه شهری شهر مسکن نیاز به مسکن ۱۳۹۳-۱۱-۰۹
بالا
مؤسسه مطالعات و تحقیقات مبین