برگزیده‌ها
خانه » تازه‌ها » «وام رهنی خرید مسکن»: مروری بر کلیات؛ ارزیابی تحولات در کشورهای منتخب

«وام رهنی خرید مسکن»: مروری بر کلیات؛ ارزیابی تحولات در کشورهای منتخب

حسین درودیان

دانلود PDF

مقدمه

«وام رهنی» (Mortgage Loan) که معمولاً به‌اختصار از آن با عنوان Mortgage (در لغت به معنی «رهن» یا «گرو») نام برده می‌شود، در اصطلاح مالیه به‌نوعی مراوده مالی اطلاق می‌شود که در آن قرض‌گیرنده، یک دارایی را برای بهره‌مندی از یک منفعت (وام) نزد وام‌دهنده توثیق می‌کند.به‌عبارت‌دیگر وام‌گیرندگان رهنی شامل کلیه افراد و کسب‌وکارهایی می‌شود که ملک (در مورد اشخاص) یا دارایی‌های تجاری خود (در مورد کسب‌وکارها) را در رهن وام‌دهنده گذاشته تا از وی اعتبار دریافت کنند. اگرچه این مفهوم صرفاً به وام‌های رهنی متعلقه به بخش مسکن (residential mortgage) اختصاص ندارد، اما به سبب غلبۀ مسکن به‌عنوان وثیقۀ دریافت وام رهنی، عرفاً مراد از وام رهنی، وام رهنی اختصاص‌یافته برای خرید مسکن است. خصوصیات مسکن به‌عنوان یک کالای «ضروری» و درعین‌حال «تقسیم‌ناپذیر» و درنتیجه «گران‌قیمت»، موجب می‌شود که قاطبۀ مردم جهت رفع نیاز ضروری خود به سرپناه، از سرمایۀ مالی کافی (برای خرید یک واحد مسکونی) برخوردار نباشند. خرید یکجای واحد مسکونی به اتکای پس‌انداز و دارایی انباشته نیز برای اقلیتی از اشخاص آن‌هم احتمالاً در نیمۀ دوم زندگی ممکن خواهد بود. در چنین شرایطی است که اعطای وام‌های رهنی برای افزایش سرمایۀ خریداران مستغلات جهت خرید ملک موضوعیت می‌یابد. وام‌دهنده حاضر می‌شود وامی‌بلندمدت در اختیار خریدار مسکن قرار دهد و در ازای آن، ملک خریداری‌شده توسط او را به‌عنوان وثیقه بردارد تا اطمینان یابد که قادر است در صورت نکول وام، ملک را مصادره کند. درواقع اگر امکان تملک وثیقه برای وام‌دهنده وجود نداشته باشد، تفاوتی بین وام رهنی با وام‌های عادی وجود نخواهد داشت. خصوصیت دیگر این وام‌ها این است که در صورت ورشکستگی وام‌گیرنده، وام‌دهندۀ رهنی بر سایر طلبکاران او در فرآیند تسویۀ بدهی اولویت دارد.

نظر به اینکه واقعیاتی که وام‌دهی رهنی را موجه و ضروری می‌سازد (نیاز به سرپناه، کم بودن پس‌انداز افراد برای خرید یکجای واحد مسکونی) موضوعاتی محلی و مربوط به کشور  یا شرایط خاصی نبوده و عمومیت دارد، این فعالیت در بسیاری کشورها جایگاهی ویژه و برجسته در نظام مالی و کل نظام اقتصادی یافته است. پیوندهای بخش مسکن با رفاه مردم و همچنین نقش این بخش در ایجاد رشد و رونق اقتصادی از طریق تحریک مستقیم و غیرمستقیم سایر فعالیت‌های اقتصادی و تأثیر معنی‌دار آن بر ایجاد اشتغال و درآمد، همگی موجب شده دولت‌ها نیز همواره یکی از بازیگران اصلی در حوزۀ وام‌های رهنی باشند. دولت‌ها معمولاً جنبه‌های مختلف وام رهنی را به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم تحت قاعده درمی‌آورند و در برخی موارد هم ورودی مستقیم و کاملاً مداخله‌گرانه در این صنعت ترتیب می‌دهند ازجمله به شکل وام‌دهی رهنی مستقیم دولت یا ایفای نقش اسپانسر برای وام‌دهندگان. مرور ادبیات موضوع نشان می‌دهد دولت‌ها همواره در ایفای نقش در بازار وام‌ رهنی تحت تأثیر دو نیرو یا الزام متضاد قرار دارند: از یک‌سو نقش تقاضای مسکن در تأمین رفاه عمومی‌و تحریک رشد اقتصادی آن‌ها را به حمایت از بسط و توسعۀ وام‌دهی رهنی سوق می‌دهد؛ و از سوی دیگر حساسیت بخش مالی و تأثیرپذیری اقتصاد از این بخش، آن‌ها را وادار به رعایت احتیاط از بیم بحران‌های مالی می‌کند. مرور سوابق و تحولات بازار وام رهنی در کشورها نشانگر آن است که وضعیت و شرایط اقتصادی از حیث رکود و رونق یا ثبات و بی‌ثباتی دولت‌ها را به‌سوی یکی از این دو سر طیف سوق داده است که نمونۀ بارز آن انبساط و گشاده‌دستی در اعطای وام دهی پیش از بحران مالی ۲۰۰۸ و سپس وضع برخی محدودیت‌ها و سخت‌گیری‌ها پس‌ازآن بود.

نقش و جایگاه وام‌های رهنی در کشورهای اروپایی و آمریکای شمالی بسیار ویژه و درخور تأمل است و غالب مطالعات و بررسی‌ها در خصوص وام‌های رهنی به این حوزه اختصاص دارد. ازاین‌رو اگر بخواهیم در بررسی موضوع وام رهنی وارد حوزۀ آمار و ارقام شویم، دردسترس‌ترین داده‌ها مربوط به این کشورهاست. ازاین‌رو ما در ادامه توجه خود را به همین حوزه‌های جغرافیایی معطوف می‌کنیم.

جایگاه وام رهنی در اقتصاد

رقم کلی «ارزش بدهی‌ گیرندگان وام رهنی» یک شاخص کلی از وضعیت و جایگاه وام‌های رهنی در اقتصادها ارائه می‌کند. در شکل (۱) میزان ارزش کل این وام‌ها در کشورها به ترتیب نشان داده شده است.

ایالات‌متحده بافاصلۀ بسیار زیادی بیشترین میزان باقیماندۀ وام خرید مسکن را در بین کشورها دارد. باوجوداین، به دلیل تفاوت سایز اقتصادهای منتخب، رجوع به نسبت بدهی وام مسکن به تولید ملی شاخصی دقیق‌تر برای بررسی جایگاه وام‌های مسکن در هر کشور خواهد بود که در شکل (۲) این نسبت گزارش شده است. همان‌طور که دیده می‌شود برای سال موردبررسی (۲۰۱۲)  هلند، دانمارک و انگلستان بیشترین میزان نسبت بدهی مسکن به تولید ملی را دارا هستند. (البته نسبت مذکور در ایالات‌متحده در دو سال اخیر یعنی پس از سال ۲۰۱۲ و با خروج اقتصاد از تبعات بحران مالی-اقتصادی افزایش یافته است که در ادامه به آن پرداخته خواهد شد).

ایالات‌متحده آمریکا

بازار وام رهنی آمریکا به سبب وسعت و گستردگی آن در مقایسه با عمدۀ کشورها به‌صورت جداگانه قابل‌بررسی است. در آمریکا صنعت وام رهنی یک صنعت بسیار مهم و تأثیرگذار است. حجم وام‌های رهنی در اقتصاد آمریکا در روند بلندمدت خود با شیب تندی افزایش یافته است (شکل ۳).

البته چنانکه از شکل پیداست، روند این متغیر از تبعات بحران مالی در امان نمانده و پس از بحران رو به کاهش گذاشته است. نسبت این مانده بدهی به تولید ملی درک بهتری از روند تحولات کمی‌جایگاه وام رهنی در اقتصاد ایالات‌متحده را نشان می‌دهد. نسبت مذکور پس از طی یک روند بلندمدت افزایشی، پس‌ازاینکه در انتهای سال ۲۰۰۷ به بالاترین سطح تاریخی خود یعنی نزدیک به ۱۰۰% رسید، در فاصله‌ای کوتاه در اثر بحران اقتصادی که خود ریشه در تحولات همین بازار داشت، سقوط کرد (شکل ۴).

در دهۀ ۲۰۰۰ آمریکا موتور رشد خود را بر بخش مسکن و از طریق تشویق به تملک مسکن با گسترش اعطای وام‌های رهنی قرار داده بود. این سیاست اگرچه رشد اقتصادی بالایی را در این مقطع برای این کشور رقم زد، اما زمینه‌ساز بروز بحران اقتصادی شد که سبب آن، اعطای وسیع وام رهنی به افراد دارای ظرفیت اقتصادی پایین و موج نکول از ناحیۀ آن‌ها پس از سال ۲۰۰۸ بود. این روند تحولات به خوبی با مشاهده افزایش و کاهش در سهم وام‌های رهنی به تولید ملی در این مقطع در اقتصاد آمریکا قابل دریافت است.

یکی از خصوصیات بازار وام رهنی در ایالات‌متحده در مقایسه با سایر کشورها، میزان حضور و مداخله دولت در این بازار است. دولت آمریکا بیشترین مداخله در بازار وام‌های رهنی را در مقایسه با بقیۀ کشورها داشته و برنامه‌هایی وسیع برای این بخش تدارک دیده که ازجمله مهم‌ترین این برنامه‌ها، تمهید و ایجاد چند نهاد با تأمین مالی دولتی برای تقویت وام‌دهی رهنی، ساخت‌وساز و تشویق به تملک است. این نهادها شامل «انجمن ملی وام رهنی دولت[۱]» (موسوم به Ginnie Mae)، «انجمن ملی وام رهنی فدرال[۲]» (موسوم به Fannie Mae) و «شرکت وام رهنی مسکن فدرال[۳]» (موسوم به Freddie Mac) هستند. کار ویژۀ دو نهاد اخیر این است که وام‌های رهنی را از وام‌گیرندگان خریداری کرده و آن را در قالب «اوراق بهادار به پشتوانۀ وام رهنی[۴]» (MBS) به سرمایه‌گذاران مالی می‌فروشند و از این طریق با اکتساب منابع جدید، عرضۀ ثابت وام رهنی را تضمین می‌کنند. این دو نهاد طبق نام‌گذاری دقیق حقوقی نهادهایی با حق امتیاز اعطاشده توسط دولت[۵] هستند و تحت ضوابط تعیین‌شده توسط دولت فدرال عمل می‌کنند. اما Ginnie Mae نهادی دولتی است که همان کار را با عرضۀ اوراق MBS تحت ضمانت دولت انجام می‌دهد.بخش وام رهنی در آمریکا در مرکز بسیاری از بحران‌های مالی قرار داشته است که علاوه بر بحران اخیر (۲۰۰۸) می‌توان از بحران ملی وام رهنی دهۀ ۱۹۳۰ و بحران پس‌انداز و وام دهه‌های ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰ نام برد.

ابعاد وام رهنی

وام رهنی ترکیبی پیچیده از خصوصیات و ویژگی‌های متفاوت است. وام‌های رهنی از حیث میزان نرخ بهره، نحوۀ بازگشت اقساط، طول دوره، نسبت وام به ارزش ملک، شرایط لازم قرض‌دهنده و قرض‌گیرنده، نحوۀ تأمین منابع مالی، ثابت یا متغیر بودن نرخ بهره و … متفاوت و دارای اقسامی‌گوناگون هستند. وضعیت و شرایط وام‌های رهنی در هر کشور از حیث معیارهای فوق متفاوت است که ریشه دارد در شرایط اقتصادی و چارچوب قانونی موجود در آن کشور. در ادامه به توضیحی در باب هر یک از این جنبه‌ها می‌پردازیم.

نحوۀ تأمین مالی

بانک‌ها و دیگر نهادهای اعطاکنندۀ وام رهنی در تأمین منابع لازم برای اعطای این اعتبارات به‌طورکلی به دو منبع اتکا دارند: سپرده‌ها و منابع موجود در بازار مالی. وام‌دهی بر مبنای سپرده رویۀ متعارف و سنتی وام‌دهی رهنی است، اما یکی از نوآوری‌ها در تأمین مالی وام‌های رهنی، تأمین مالی از بازار مالی از طریق «اوراق بهادارسازی[۶]» است. یکی از انواع این اوراق بهادارسازی انتشار اوراق موسوم به «اوراق قرضۀ با پوشش وام رهنی[۷]» است که خود نوعی از «اوراق قرضۀ پوششی» است. به‌طورکلی اوراق قرضۀ پوششی نوعی از اوراق قرضه است که یک شرکت برای وام‌گیری در بازار مالی منتشر می‌کند اما جریان نقدی یک دارایی (مثلاً «وام رهنی») را به‌صورت حقوقی به‌عنوان پشتوانۀ این اوراق معرفی می‌کند (به‌عکس اوراق قرضۀ متعارف که لزومی‌به تعریف چنین پشتوانه‌ای برای آن نیست). لذا در صورت اعسار وام‌گیرنده، دارندۀ اوراق قادر است جهت بازیابی بدهی خود به آن دارایی دسترسی یابد. ازاین‌رو این نوع اوراق را باید نوعی اوراق قرضه با درصد اطمینان و پشتوانۀ بالاتر دانست. نهادهای مالی اعطاکنندۀ وام رهنی با انتشار این اوراق به پشتوانۀ وام رهنی پیش‌تر اعطاشده، منابع جدیدی اکتساب می‌کنند و مجدداً ازآن‌جهت اعطای وام بهره می‌گیرند. ماهیت این اوراق بسیار نزدیک به سپرده‌های بانکی است زیرا منابع جذب‌شده از طریق فروش این اوراق نیز مانند سپرده‌ها، یک «بدهی» بوده و لذا بر طرف «بدهی» در تزارنامۀ نهاد مالی می‌افزاید. اما نوع دیگر و متداول‌تر اوراق بهادارسازی، انتشار و فروش اوراق بهادار به پشتوانۀ وام رهنی یا MBS است. در انتشار اوراق بهادار پوششی اگرچه نهاد مالی از این اوراق به‌عنوان پشتوانۀ انتشار اوراق قرضه استفاده کرده، اما همچنان وام رهنی به‌عنوان یک دارایی در تزارنامۀ او باقی‌مانده و اوراق قرضۀ منتشره نیز بدهی او را بیشتر می‌کند. اما در انتشار MBS، وام‌دهنده اساساً اقدام به فروش کلیه منافع (و البته انتقال ریسک‌های) حاصل از اعطای وام رهنی به طرف(های) ثانی در بازار مالی کرده و این دارایی را به غیر منتقل می‌کند. درواقع خریداران اوراق موسوم به MBS  آن دسته از سرمایه‌گذاران مالی هستند که علاقه‌مند به دریافت جریان نقدی قرض‌گیرنده وام رهنی هستند. در این حالت وام‌دهندۀ اولیه به‌عنوان پایه‌گذار[۸] وام رهنی شناخته می‌شود که پس از اعطای وام، آن را در قالب اوراق بهادار به سرمایه‌گذاران فروخته و از این طریق منابع مالی جدیدی به دست می‌آورد.

ترکیب کشورها از حیث نحوۀ تأمین مالی وام رهنی نشان می‌دهد ایالات‌متحده از این حیث به‌طور معنی‌داری متفاوت از سایرین است و علت این تمایز، سهم بالای تأمین مالی از طریق اوراق بهادار به پشتوانۀ وام رهنی (MBS) است.  در مقام مقایسه در کشورهای اروپایی منبع اصلیِ تأمین مالی وام رهنی، سپرده‌های خرد است. تنها در دانمارک و اسپانیا سهم اوراق قرضه وام رهنی بالاست که البته این اوراق نیز همان‌طور که گفته شد عملاً از حیث کارکرد و نحوۀ تأثیرگذاری بر ترازنامۀ بانک، تفاوت چندانی با سپرده‌گیری نداشته و تنها می‌توان آن را نوعی سپرده‌گیری دانست که در آن منابع جمع شده در اثر فروش اوراق قانوناً متکی به وام رهنی است. غلبۀ سهم MBS در تأمین مالی وام رهنی در ایالات‌متحده را می‌توان ناشی از وجود و کارکرد نهادهای عظیم با پشتوانۀ دولتی فعال در بازار رهن در آمریکا دانست که قیمت وام‌های اعطایی از محل این منابع را کاهش داده‌اند (Lea, 2010)؛ چنانکه اساساً این نهادها برای تحقق همین هدف شکل گرفتند.

نرخ بهره

نوع نظام وضع نرخ بهره بر وام رهنی مشخصاً از حیث ثابت یا متغیر بودن آن از جنبه‌های بسیار مهم تمایز بین وام‌های رهنی است. در یک تفکیک کلی می‌توان وام‌های رهنی را به دو دستۀ با «نرخ ثابت[۹]» و با «نرخ متغیر یا قابل تعدیل[۱۰]» تفکیک کرد. انواع نظام نرخ‌گذاری بر وام رهنی در جدول (۱) نشان داده‌شده است. تأمل در جدول نشان می‌دهد حالات ثالث در نظام‌های نرخ بهره، تلفیقی از دو حالت نرخ ثابت و متغیر است.

علت وضع نظام نرخ بهرۀ متغیر در وام رهنی، طولانی بودن دورۀ بازپرداخت و امکان تغییر معنی‌دار نرخ بهره است که ریسکی را از این ناحیه متوجه طرفین قرارداد می‌کند. این ریسک به‌ویژه برای نهاد مالی قرض‌دهنده بیشتر حائز اهمیت است، چه اینکه او دارای هزاران قرارداد مشابه است که در صورت وقوع رخدادی خلاف منافع وی (افزایش نرخ بهره بازار) او در معرض ریسک قابل‌توجهی قرار می‌گیرد؛ ضمن اینکه با افزایش در نرخ بهره، هزینۀ منابع مالی برای بانک افزایش می‌یابد و این در شرایطی که نرخ بهره وام‌های پیش‌تر اعطاشدۀ او ثابت است، برای بانک مضر خواهد بود. ازاین‌رو اصولاً هدف قراردادهای با نرخ متغیر این است که بخشی از ریسک نرخ بهره را از وام‌دهنده به وام‌گیرنده منتقل کند. در مقابل، ترجیح وام‌گیرندگان، وام با نرخ ثابت است. وام‌گیرنده با داشتن شناختی از روند بلندمدت گذشتۀ نرخ‌های بهره، درصورتی‌که نرخ موجود را مناسب تشخیص داد، تمایل دارد ریسکی از بابت تغییر در نرخ بهره متوجه وی نشود.

نکتۀ مشهود در ترکیب کشورها از حیث نرخ بهره، سهم قاطع و غالب وام رهنی با نرخ ثابت در ایالات‌متحده در مقایسه با سایر کشورهاست. علت این امر را باید در سمت عرضۀ منابع جستجو کرد. درواقع علت این امر شیوۀ تأمین مالی بانک‌ها به‌عنوان اعطاکنندگان اصلی وام‌های رهنی است. همان‌طور که در جدول (۶) مشاهده شد در اغلب کشورها، بانک‌ها در اعطای وام رهنی متکی به سپرده‌ها هستند. هرقدر سهم سپرده در تأمین مالی بیشتر باشد، بانک‌ها میل کمتری به استفاده از وام‌های رهنی با نرخ ثابت خواهند داشت زیرا امکان تغییرات نرخ بهرۀ سپرده‌ها و درنتیجه افزایش در هزینۀ منابع، آن‌ها را در معرض مخاطره قرار می‌دهد. ازاین‌رو در چنین شرایطی آن‌ها بیشتر مایل به عقد قراردادهای با نرخ متغیر خواهند بود تا تغییر در نرخ بهره بازار، در نرخ وام‌های پیش‌تر اعطاشده نیز منعکس شود. اما در شرایطی که محل اصلی تأمین مالی فروش اوراق MBS باشد، آنگاه بانک با چنین ریسکی روبه‌رو نیست زیرا کلیۀ منافع و ریسک‌های وام رهنی اعطاشده توسط خود را به خریداران اوراق واگذار کرده و خود را از این وام‌ها منفک کرده است. به‌علاوه، در بازارهای مالی قوی‌تر و وسیع‌تر (مانند بازار مالی آمریکا) بانک‌ها بیشتر امکان دارند تا در صورت تغییرات نامطلوب در نرخ بهره، اقدام به معاوضۀ سپرده‌ها با تعهدات میان‌مدتِ دارای نرخ ثابت یا انتشار اوراق قرضه با نرخ ثابت در بازار مالی کنند. پس می‌توان نتیجه گرفت که خصوصیت برجستۀ بازار وام رهنی در ایالات‌متحده یعنی سهم بالای وام‌دهی رهنی با نرخ ثابت، علاوه بر انعطاف‌پذیری بازار مالی، تا حدی ریشه دارد در خصوصیت برجستۀ دیگر بازار وام رهنی در این کشور یعنی سهم بالای تأمین مالی از محل  MBS. هر دو خصوصیت فوق در درجۀ اول محصول کارکرد نهادهای مالی تحت حمایت دولت در بازار وام رهنی هستند.

البته شایان‌ذکر است که یکی از علل نکول بالای وام‌های رهنی که منتهی به بحران در این بازار و درنتیجه بحران در کل اقتصاد آمریکا و اقتصاد جهانی در سال ۲۰۰۸ شد، وجود همین وام‌های بلندمدت با نرخ ثابت بود که ازقضا به دلیل رونق اقتصاد در مقطع منتهی به این دوره، سطح این نرخ‌ها نسبتاً بالا بود. وام‌گیرندگان با هویدا شدن آثار بحران و سقوط در اقتصاد، که یکی از خصوصیات و آثار مهم این دوره‌ها کاهش نرخ بهره است، و با افت در قیمت ملک خود، تصمیم به نکول و عدم بازپرداخت گرفتند. در مقابل در کشورهای اروپایی به دلیل سهم بالاتر نظام نرخ بهرۀ متغیر، سطح نکول پایین‌تر بود. این در شرایطی بود که نوسان قیمت مسکن در آمریکا از بسیاری کشورها کمتر بوده اما به دلایل فوق‌الذکر سطح نکول وام در اقتصاد آمریکا به‌طور معنی‌داری بیشتر بود که یکی از علل آن عدم انعطاف در نرخ بهره (عدم کاهش نرخ بهره) بود. البته عامل مهم دیگر که میزان نکول در آمریکا را افزایش داده بود، شرایط سهل‌تر دریافت وام رهنی برای متقاضیان بود که عملاً وام رهنی را دسترس وام‌گیرندگان سطح پایین نیز قرار داد.

روند اعطای وام‌های رهنی با نرخ ثابت در آمریکا پس از بحران اقتصادی حتی تشدید شد. این رخداد به‌طور ساده به سبب افت نرخ بهره در اقتصاد آمریکا در دورۀ پس از بحران و اجرای طرح‌های نجات بود. در شرایطی که نرخ بهره در اقتصاد آمریکا در این مقطع کاهش‌یافته بود، نهادهای وام‌دهی رهنی تحت حمایت دولت نیز از ناحیۀ طرح «تسهیل مقداری» (خرید دارایی‌های مالی توسط فدرال رزرو) تأمین مالی شدند و ادامۀ اعطای وام رهنی برای آن‌ها ممکن شد. شکل (۸) سهم MBS در منابع پایۀ پولی بانک مرکزی آمریکا را نشان می‌دهد. از افزایش شدید این سهم پس از بحران مالی می‌توان دریافت که بانک مرکزی آمریکا برای تحریک اقتصاد در دورۀ بعد از بحران با توجه به کاهش نرخ بهره (شکل ۹)، منابع مالی لازم برای مؤسسات فروشندۀ اوراق MBS را از طریق خرید این اوراق فراهم کرد، این در شرایطی بود که به سبب شرایط بحران، تقاضایی برای خرید این اوراق وجود نداشت. در حقیقت بانک مرکزی تقاضایی مصنوعی به پشتوانۀ منابع پایۀ پولی برای این اوراق فراهم کرد تا در شرایطی که نرخ‌های بهره به کمترین سطح خود رسیده بود، انگیزه‌ای دوباره برای وام‌گیری رهنی و رونق اقتصاد فراهم کند.

نسبت وام به ارزش ملک

از مفاهیم مهم در بازار وام رهنی نسبت پوشش ارزش ملک یا نسبت وام رهنی به ارزش ملک[۱۱] (LTV) است. این نسبت نشان می‌دهد که بانک و مؤسسات وام‌دهندۀ شبه‌بانکی چه میزان از ارزش ملک را وام داده و چه سهمی‌باید توسط خود وام‌گیرنده به‌صورت پیش‌پرداخت تأمین شود. مشاهدۀ این نسبت در کشورهای مختلف نشانگر آن است که سهم قاطعی از ارزش ملک توسط وام رهنی پوشش داده می‌شود.

ارقام جدول حاکی از آن است که اولاً وام رهنی بخش عمده و اصلی قیمت ملک را تأمین مالی می‌کند و ثانیاً روند این نرخ در بیشتر کشورها رو به افزایش بوده است. این نسبت در برخی کشورها مقید به قانون بوده و در برخی نیز به‌صورت عرفی تعیین می‌شود. نکتۀ قابل‌ذکر این است که در سال‌های اخیر و تحت تجربۀ بحران مالی، کشورها عمدتاً به‌عکس روال در پیش‌گرفته شده در دو دهۀ اخیر، به‌سوی کاهش در این نرخ حرکت کرده‌اند. برای مثال در هلند سقف این وام‌ها به ۱۰۰% محدود شد (Badarinza et al, 2014). هرقدر این نسبت بیشتر باشد، ریسک وام‌دهنده بالاتر است، لذا در فضای بی‌ثباتی و ریسک مالی، افزایش دادن سهم خریدار از پرداخت  ارزش ملک، حرکتی در جهت مقابله با ریسک‌های موجود محسوب می‌شود.

شیوه و دورۀ بازپرداخت

وام‌های رهنی از حیث شیوۀ بازپرداخت دارای اقسام مختلفی است. رایج‌ترین شکل پرداخت، پرداخت اقساط مشابه در فواصل زمانی یکسان در طول دوره‌ای بین ۲۰ الی ۴۰ سال بسته به وضعیت متعارف و روال قانونی در کشورهای مختلف است. در آمریکا مرسوم‌ترین دورۀ بازپرداخت، ۳۰ سال، در اروپا بسته به کشورهای مختلف بین ۲۰ الی ۳۰ سال و در کانادا ۴۰ سال است. باوجوداین حتی وام‌های با دورۀ زمانی بیشتر به‌صورت موردی در برخی کشورها وجود دارد ازجمله در ژاپن و سوییس وام‌های بین نسلی[۱۲] با طول دورۀ بازپرداخت ۱۰۰ ساله نیز موجود بوده و بازهم در سوییس برخی وام‌های نامحدود[۱۳] (بی‌پایان) هم عرضه می‌گردد. میزان پرداخت اقساط نیز در وام‌های با نرخ ثابت در کل دورۀ بازپرداخت ثابت بوده و در وام‌های با نرخ متغیر با تغییر در نرخ بهره، تعدیل می‌گردد.

اما وام‌های رهنی در مواردی الگوهایی متفاوت از چارچوب فوق دارند. یکی از انواع روش‌های بازپرداخت مربوط به وام‌هایی موسوم به «پرداخت صرفاً بهره[۱۴]» است. همان‌طور که از این نام پیداست، اقساط پرداختی توسط وام‌گیرندۀ رهنی در بخشی از دورۀ بازپرداخت یا در تمام آن تنها شامل نرخ بهرۀ متعقله است. طول دوره‌ای که در آن وام‌گیرنده صرفاً بهره وام را می‌پردازد می‌تواند بخشی یا تمام دورۀ بازپرداخت را شامل شود. در مواردی که وام‌گیرنده تا زمانی مشخص از دورۀ بازپرداخت (مثلاً چنانکه در آمریکا متعارف است در ۵ سال اول)، صرفاً به پرداخت بهره مبادرت می‌کند، اقساط متعلقه طبعاً پایین‌تر است و پس از پایان این دوره، ازآنجاکه اقساط جدید علاوه بر بهره شامل اصل وام هم می‌شود، رقم اقساط افزایش می‌یابد. گونۀ دیگر این وام‌ها حالتی است که وام‌گیرنده در تمام دورۀ بازپرداخت صرفاً بهره را می‌پردازد و در سررسید، همچنان اصل وام را بدهکار است. در این تاریخ او باید اصل وام را بازگرداند که این کار از طریق فروش ملک، پس‌انداز فرد، یا تأمین مالی از محل دیگری انجام می‌گیرد. هدف از این نوع وام‌ها فراهم کردن انعطاف بیشتر در پرداخت وام‌گیرندگانی است که انتظار بر افزایش درآمد خود در سال‌های آتی دارند. همچنین وام‌هایی که در آن گیرنده تا پایان دوره تنها به پرداخت بهره مبادرت می‌کند، در حقیقت نوعی قمار روی قیمت آتی مسکن است زیرا اگر قیمت افزایش یافته باشد وام‌گیرنده قادر است با فروش ملک و بازپرداخت اصل، عایدی‌ای نصیب خود کند، اگرچه کاهش قیمت ملک شرایطی معکوس را برای او رقم خواهد زد. این نوع وام ریسک بیشتری برای وام‌دهنده در بر داشته و لذا نرخ بالاتری روی آن وضع می‌شود. وام‌های با پرداخت صرفاً بهره در اروپا رواج بیشتری نسبت به آمریکا دارد. در آمریکا دوره‌ای که صرفاً در آن بهره پرداخت می‌شود، ۵ الی ۱۰ سال اول از دورۀ ۳۰ ساله پرداخت را در برمی‌گیرد.

حالت رایج دیگر در وام‌های رهنی با پرداخت انعطاف‌پذیر، وام‌های رهنی با «بازپرداخت منفی[۱۵]» است. در این نوع وام‌ها جهت کمک به وام‌گیرنده از طریق کاهش پرداخت‌های اولیه، اقساط وام در اوان دورۀ بازپرداخت محدود و حتی کمتر از میزان بهرۀ متعلقه است که این خود به‌منزلۀ افزایش در میزان بدهی وام‌گیرنده نسبت به اصل وام اولیه است. در ادامۀ دورۀ بازپرداخت و در سال‌های بعدی (برحسب قرارداد) تدریجاً اقساط وام برای تسویۀ کامل اصل وام و بهرۀ معوق، در پایان سررسید افزایش می‌یابد. لذا این نوع وام دربردارندۀ الگویی از افزایش پلکانی در اقساط وام است. این نوع وام در آمریکا رواج بیشتری در مقایسه با دیگر کشورها دارد.

جریمۀ بازپرداخت پیش از سررسید[۱۶]

ممکن است وام‌گیرنده به هر علتی تمایل داشته باشد پیش از پایان دورۀ پرداخت (پیش از سررسید) اقدام به تسویه وام کند. چنین امکانی برای وام‌گیرندگان در قراردادهای وام رهنی وجود دارد. این تصمیم عمدتاً نتیجۀ تغییرات نرخ بهره بازار و انحراف آن از سطح تعیین‌شده در قرارداد وام است، لذا می‌توان نتیجه گرفت که این مورد در وام‌های با نرخ ثابت بیشتر به وقوع می‌پیوندد. بانک برای جبران و پوشش این ریسک، مبلغی به‌عنوان جریمۀ بازپرداخت زودتر از موعد تعیین می‌کند که هدف او از این کار بازیابی منافع خویش است. در برخی کشورها قواعد حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان محدودیت‌هایی بر این نرخ وضع کرده و اجازه فراتر رفتن آن از یک سطح قانونی مشخص را نمی‌دهد. معمولاً در چنین شرایطی بانک برای جبران و پوشش ریسک خود، نرخ بهره وام رهنی را اندکی بالاتر وضع می‌کند. در حقیقت یک عامل تفاوت در نرخ بهره بین کشورها و بین انواع وام‌های رهنی در یک کشور، وضعیت قواعد مربوط به این جریمه‌هاست.

توقیف و مصادره[۱۷]

وجه تمایز وام رهنی با سایر وام‌های بانکی، وجود وثیقه‌ای در رهن بانک است که در صورت عدم ایفای تعهدات مربوط به بازپرداخت از ناحیۀ وام‌گیرنده قابل توقیف و مصادره است. میزان توقیف و مصادره صرف‌نظر از شرایط اقتصادی که مهم‌ترین عامل مؤثر بر نکول وام است، به کیفیت وام‌های رهنی اعطایی و چارچوب قانونی مصادره بستگی دارد. یکی از حقایق مشاهده‌شده در دورۀ پس از بحران در اقتصاد جهانی، نرخ بسیار بیشتر توقیف و مصادره در آمریکا در مقایسه با دیگر کشورها بود که ابعاد بحران در بازار وام رهنی و به‌تبع آن کل اقتصاد را در این کشور وسیع‌تر می‌ساخت. این موضوع به‌وضوح با نکول بیشتر وام‌های رهنی در اقتصاد آمریکا مرتبط بود.

وسعت میزان نکول وام و توقیف ملک در آمریکا بیش از آنکه به سهولت قانونی انجام این فرآیند بازگردد، ریشه در شرایط آسان دسترسی به وام رهنی در آمریکا و عدم رعایت دقیق قواعد مربوط به توان بازپرداخت[۱۸] وام‌گیرندگان بود. وام‌های رهنی اعطاشده به اشخاصِ دارای توان پایین بازپرداخت بانام «وام‌های رهنی سطح پایین[۱۹]» شناخته می‌شود که به سبب نقش این عامل در بروز بحران مالی در اواخر سال ۲۰۰۷ این بحران به «بحران وام‌های رهنی سطح پایین[۲۰]» موسوم شد.

 بحران مالی و تعدیل در قواعد وام‌های رهنی

همان‌طور که توصیف شد بازار وام رهنی در قلب بحران مالی– اقتصادی آغازشده از سال ۲۰۰۸ در آمریکا و اروپا قرار داشت. نکول وام‌های رهنی محرک اولیۀ بحران در نظام مالی بود و نشر وسیع اوراق بهادار به پشتوانۀ این وام‌ها از مهم‌ترین عوامل انتشاردهندۀ تأثیر منفی محرک اولیه در کل بود. این واقعیات، نظام‌های تصمیم‌گیری اقتصادی را در دورۀ بعد از بحران به‌سوی تجدیدنظر در جهت حاکمیت استواری و اطمینان بیشتر در این بازار سوق داد. درمجموع این پیشنهاد‌ها موجب ایجاد محدودیت‌هایی در اعطای وام رهنی و کاهش دسترسی به آن شد.

در آمریکا مصوبه‌ای موسوم به داد-فرانک[۲۱] (به نام طراحان طرح) در جولای ۲۰۱۰ در واکنش به بحران مالی به تصویب رسید که در آن مفهومی‌تحت عنوان «وام رهنی واجد شرایط[۲۲]» معرفی شد که با تعریف شرایط وام رهنی استاندارد، دسترسی به وام رهنی را به جهت الزام به برآوری این خصوصیات محدود کرد. ازجمله این خصوصیات لزوم پرداخت کامل اصل و بهرۀ اقساط (خارج کردن وام‌های پرداخت صرفاً بهره از دایرۀ وام واجد شرایط)، ممنوعیت تعیین دورۀ بازپرداخت بیش از ۳۰ سال، حذف جریمۀ پرداخت پیش از سررسید وام رهنی، و وضع محدودیت‌هایی بر نسبت درآمد به وام قرض‌گیرندگان بود. درمجموع جهت‌گیری این مصوبه به سمت تضعیف عواملی بود که احتمال نکول وام رهنی را افزایش می‌دهند. اگرچه این قانون امکان اعطای وام‌های بدون شرایط لازم را سلب نمی‌کند، اما با وضع محدودیت‌هایی بر آن، هزینه این وام‌ها را افزایش و جذابیت آن را کمتر کرده است. در دیگر کشورها نیز رویه‌هایی توسط قانون یا از سوی وام‌دهندگان در پیش گرفته شد که شرایط وام را سخت‌تر و امکان دسترسی را کمتر می‌ساخت که کاهش در طول دورۀ بازپرداخت و افزایش سهم پیش‌پرداخت از سوی خریدار (کاهش نسبت وام به ارزش ملک) ازجمله این موارد است. در جدول (۳) تغییر در خصوصیات وام رهنی در کشورهای مختلف در دورۀ پس از بحران نشان داده شده است. (خانه‌های ستاره‌دار به‌منزلۀ وقوع محدودیت ذکرشده در ستون موردنظر در هر کشور است)

این قاعده‌گذاری‌های محدودکننده به‌وضوح واکنشی به گشاده‌دستی و عدم احتیاط در اعطای وام رهنی به‌ویژه در اقتصادی چون ایالات‌متحده بود. درحالی‌که طی دهه‌های گذشته، سیاست رسمی‌و محبوب در بین اقتصاددانان و سیاست‌گذاران مالی، مقررات‌زدایی[۲۳] و کاهش قواعد دولتی بر فعالیت مؤسسات اقتصادی بود، تحولات اخیر مجدداً حرکتی به سمت اعمال قاعده‌گذاری[۲۴] و وضع مقررات کنترلی توسط نهادهای دولتی در بازار مهمی‌مانند بازار وام رهنی خرید مسکن است.

نتیجه‌گیری

اعطای وام رهنی با پوشش بالای ارزش ملک توسط نهادهای مالی وجهی مهم از اقتصادهای امروزین است. کارکرد این وام‌ها تقویت تقاضای مسکن و افزایش توان تملک واحد مسکونی از سوی خانوارهاست که پیامدهای مثبت اقتصادکلانی گسترده‌ای نیز بر رونق بازار مسکن از این ناحیه مترتب است. با توجه به این اهمیت، دولت‌ها حتی در کشورهای موسوم به اقتصاد بازار، دغدغه‌ها و اهداف مهمی‌را در این بازار تعقیب می‌کنند. وام‌های رهنی دارای جنبه‌های مهمی‌از حیث حقوقی و اقتصادی است که هر یک از آن‌ها منشئی برای شکل‌دهی به یک‌گونۀ خاص از این وام‌هاست. مهم‌ترین این جنبه‌ها عبارت‌اند از میزان پوشش ارزش ملک، طول دورۀ بازپرداخت، ثابت یا متغیر بودن نرخ بهره، نحوۀ تأمین منابع مالی در طرف عرضه، الگوی تغییر در اقساط و وضعیت مصادره. کشورهای مختلف از حیث این معیارها دارای نظام‌هایی متفاوت از اعطای وام رهنی هستند. ایالات‌متحده از دو حیث نسبت به سایر کشورها کاملاً متمایز است: سهم بالای وام‌های رهنی با نرخ ثابت، و سهم بالای MBS (اوراق بهادار به پشتوانۀ وام رهنی) در تأمین مالی از سوی عرضه‌کنندگان. تساهل در اعطای وام رهنی در دورۀ منتهی به بحران مالی اواخر سال ۲۰۰۷، موجب تجدیدنظر در شرایط وام‌دهی و اکیدتر ساختن شرایط لازم برای دسترسی به وام شد.

تجارب مرورشده حکایت از آن دارد که سهل‌گیری در اعطای وام رهنی زمینه‌ساز بروز ریسک در این بازار و کل اقتصاد است. باید توجه داشت که کارکرد وام‌های رهنی، افزایش در تقاضای مسکن و آسان‌سازی ورود به این بازار برای متقاضیان است که خود می‌تواند انگیزه‌های سفته‌بازانه را بیش از گذشته به کار اندازد. مقامات پولی و مالی در کشورهای پیشرفته پس از سه دهه حاکمیت گرایش‌های مقررات‌زدایی و کاهش مداخله، به تجربۀ بحران مالی دریافتند رهاسازی این بخش می‌تواند لطمات جبران‌ناپذیری به سلامت و ثبات نظام اقتصادی وارد کند. ازاین‌رو در کشور ما لازم است در صورت الگوگیری از کشورهای غربی، در اعطای وام‌هایی که امکان وجود اهداف سفته‌بازانه در آن بیشتر است، سخت‌گیری به عمل آید. با توجه به دورۀ طولانی وام رهنی، وضع نرخ بهرۀ ثابت بر این وام‌ها مستلزم تحمل ریسکی قابل‌توجه است. با کاهش در نرخ منابع مالی ممکن است متقاضیان پیشین وام رهنی، میل به فروش واحد مسکونی و تسویۀ وام پیدا کنند که این رفتار جمعی بازار مسکن و کل اقتصاد را در معرض یک شوک منفی قوی قرار می‌دهد.

باوجوداین در اقتصاد ایران سطح بالای نرخ بهره و پایین‌بودن نسبت درآمد به قیمت مسکن امکان اعطای وام‌های رهنی با پوشش بالای قیمت مسکن در یک بازۀ زمانی بیش از دو دهه (مشابه کشورهای پیشرفته) را بسیار محدود کرده است. با توجه به تأثیر مرکب نرخ بهره بر افزایش بدهی، نتیجۀ یک نرخ بهرۀ بالا روی یک وام طولانی‌مدت، افزایش شدید و چشمگیر اقساط است که جذابیت این نوع وام را به‌شدت کاهش می‌دهد. برای مثال تسهیلات اخیراً مصوب ۸۰ میلیونی خرید مسکن در تهران (با مبلغ کمتر در سایر شهرها)، اقساطی معادل ۱,۱۵۰,۰۰۰ تومان در ماه بر وام‌گیرنده تحمیل می‌کند که دقیقاً معادل نیمی‌از متوسط درآمد خانوار در تهران[۲۵] است. این در حالی است که مبلغ این وام تنها پوشش‌دهندۀ ۲۵% متوسط ارزش یک واحد مسکونی ۸۰ متری در شهری نظیر تهران[۲۶] است، ضمن اینکه لزوم سپرده‌گذاری نیمی‌از این مبلغ در طول یک سال، بازهم به‌منزلۀ افزایشی فاحش در نرخ مؤثر تحمیل‌شده بر متقاضی است. این شرط، عملاً نرخ بهرۀ مؤثر این وام را از رقم اسماً ۱۴ درصدی آن بیشتر کرده است. در مقام مقایسه، در دیگر کشورها نسبت استاندارد اقساط وام رهنی به درآمد خانوار معادل یک‌سوم (کمتر از این نسبت در ایران) است آن‌هم با این تفاوت که اولاً دورۀ بازپرداخت این وام‌ها دست‌کم ۲۰ سال است؛ ثانیاً هیچ لزومی‌به سپرده‌گذاری توسط متقاضی نزد بانک وام‌دهنده برای هیچ مدتی وجود ندارد و ثالثاً و از همه مهم‌تر، وام اعطایی در این کشورها دست‌کم ۸۰% قیمت ملک را پوشش می‌دهد حال‌آنکه وام ۸۰ میلیونی اعطاشده در ایران در حالی نیمی‌از درآمد خانوار را به خود اختصاص داده که حتی یک‌چهارم ارزش ملک را نیز پوشش نمی‌دهد. تمامی‌این کاستی‌ها مستقیماً ریشه در نرخ بهرۀ بالا در اقتصاد ایران دارد. لذا پیش از کاهش معنی‌دار نرخ بهره، رواج و گسترش وام رهنی در ایران و از قِبل آن ایجاد یک رونق نسبی پایدار در بخش مسکن را باید غیرممکن دانست.

منابع

  • مرکز آمار ایران، متوسط‌ درامد کل سالانه‌ی ‌یک ‌خانوار شهری/روستایی، ۸/۱۰/۹۳٫

  • وزارت مسکن و شهرسازی، فصلنامه اقتصاد مسکن، شماره ۵۱٫

  • Lea, Michael (2010), International Comparison of Mortgage Product Offerings, Research Institute for Housing America.

  • Badarinza Cristian; Campbell John Y.; Kankanhalli Gaurav; Ramadorai Tarun (2012), International Mortgage Markets: Products and Institutions, http://hhf.oxford-man.ox.ac.uk/.

  • Federal Reserve Bank of St. Louis, Economic Data.

  • European Mortgage Federation, http://www.hypo.org/Content/Default.asp.

[۱] . Government National Mortgage Association

[۲] . The Federal National Mortgage Association

[۳] . Federal Home Loan Mortgage Corporation

[۴] . Mortgage-Backed Securities

[۵] . Government-Chartered

[۶] . Securitization

[۷] . Mortgage Covered Bond

[۸] . originator

[۹] . Fixed interest rate

[۱۰].  Variable or adjustable rate

[۱۱] . Loan to Value Ratio

[۱۲] . inter-generational mortgages

[۱۳] . Infinite Mortgage

[۱۴] . Interest-only Payment

[۱۵] . Negative Amortization

[۱۶] . Prepayment Penalties

[۱۷] . Foreclosure

[۱۸] . Creditworthiness

[۱۹]. Subprime Mortgages

[۲۰] . Subprime Mortgage Crisis

[۲۱] . Dodd–Frank

[۲۲] . qualified residential mortgages

[۲۳] . Deregulation

[۲۴] . Regulation

[۲۵] . بر اساس آخرین آمار هزینه و درآمد خانوار مربوط به سال ۱۳۹۲ (رجوع شود به گزارش هزینه و درآمد خانوار در سال ۱۳۹۲، مرکز آمار ایران).

[۲۶] . متوسط یک متر مربع قیمت آپارتمان در تهران در سال ۱۳۹۲ معادل ۳٫۹ میلیون تومان بوده است (رجوع شود به فصلنامۀ اقتصاد مسکن، شماره ۵۱، وزارت مسکن و شهرسازی)

جوابی بنویسید

ایمیل شما نشر نخواهد شدخانه های ضروری نشانه گذاری شده است. *

*

بالا